律师观点分析

典型案例2：（2022）宁0106民初XXXX号《民事判决书》所涉民事案件，由本团队鲍XX律师委托代理。

亮点解析：

问：购房后开发商一直不交付房屋，也不办理备案手续，能否要求开发商退款？中介服务费能退吗？

答：可以。逾期交付房屋属于延迟履行主要债务，已构成根本违约，应当解除合同。鉴于合同解除原因在于开发商，可以要求其赔偿中介服务费。根据《民法典》五百六十三条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

原告：XXX,汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。

委托诉讼代理人：鲍XX，宁XX律师。

委托诉讼代理人：张X，宁XX实习律师。

被告：宁XX公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。

法定代表人：倪XX，系公司总经理。

委托诉讼代理人：王X，宁夏XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：某某，宁夏XX律师事务所律师。

被告：包头市XX公司，住所地：内蒙古自治区包头市青山区。

法定代表人：刘XX，系公司总经理。

委托诉讼代理人：陈XX，某（银川）律师事务所律师。

原告XXX与被告宁XX公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依原告申请追加包头市XX公司（以下简称某公司）为本案被告，本院依法予以准许。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XXX及其委托诉讼代理人鲍XX、张X，被告某某公司的委托诉讼代理人王X，被告某公司的委托诉讼代理人陈XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XXX向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告向原告返还已支付购房款 2 万元，并按贷款市场报价利率支付资金占用利息 2347.73元（以2万元为基数，从 2019年 4月9日暂计至 2022年6 月 10日为2万元×3.7%÷365天×1158 天=2347.73元，并要求持续计算至实际返还之日），总计22347.73元；3.依法判令被告向原告赔偿服务费损失43000元；以上共65347.73元；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用均由被告承担。在本案审理过程中，原告表示其追加某公司作为本案被告仅为查明案件事实，不要求其承担共同责任。事实和理由：2019年4月9日至2019年4月11日期间，原告与被告先后签订了 3 份《商品房买卖合同》，向被告购买位于金凤区某某·中XX 3 幢 2 层 005、006、007号房，预测建筑面积分别为 6.59 ㎡、6.32 ㎡、6.93 ㎡，原告根据合同的约定先后向被告支付了购房款121134元，同时，原告额外支付购买房屋的服务费 43000元。合同签订后，被告迟迟未向原告交付案涉房屋，亦未办理房屋合同备案手续。后经原告向有关部门查询得知，被告在银川市住建局登记备案的预售许可证中载明的楼盘信息为“预售总建筑面积 9465.17平方米，共16套”，而被告却私自将上述备案房屋分割成每套 6-10 平方米共计 802 套小面积商铺进行销售，被告所销售的分割商铺并未取得相应的许可，特别是没有取得“五证之一”的《商品房预售许可证》，然而被告依然以“五证齐全”、“五证现铺”、“独立商业面积”、“汇聚逾百万消费族群”等宣传标语进行宣传销售分割商铺。上述分割商铺至今不能办理独立的房屋产权登记，且某某新天地项目三号楼为预售状态，时至今日也未能交付使用。某某公司在明知案涉商铺无法办理合同备案及权属证书的前提下，向被告隐瞒上述能够影响原告决定是否购买涉案房屋的重大事实，将商业用房私自拆分零售给原告，构成对原告的欺诈，导致原告做出违背自身真实意愿的意思表示，同时也致使原告购买商铺的合同目的不能实现；且被告销售的案涉商铺并不具备《商品房预售许可证》，此种行为违背企业诚信及公序良俗，被告与原告签订《商品房买卖合同》应属无效合同，被告应当返还原告购房款及赔偿因此造成的一切损失。综上，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。

某某公司辩称，1.原告诉请第一项合同无效没有事实和法律依据，本院系列案件审理结果双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示合法有效；2.原告诉请第三项不成立，根据本院作出的（2021）宁 0106 民初XXXX号民事判决书及银川市中级人民法院作出的（2021）宁01民终XXXX号民事判决书，被告不构成对原告的欺诈，服务费由被告某公司收取，根据本院作出的（2020）宁 0106 民初 XXXX 号民事判决书及银川市中级人民法院（2020）宁 01 民终XXXX号民事判决书确认被告某公司收取原告的服务费符合双方的约定和法律规定，原告也享受了被告某公司提供的有关居间服务，该费用不应当由被告某某公司退还。针对原告诉请第二项，某某公司同意退还剩余购房款，但要求某某公司承担利息没有事实法律依据。

某公司辩称，原告起诉并非事实，其诉请没有事实根据，

应当予以驳回；某公司是一家房地产经纪公司，原告与某公司之间存在房地产居间法律关系，原告在购买涉案的商铺时，通过某公司的服务，原告从某某公司处享受了涉案商铺的价格优惠。对于这些事实，原告在与某公司签订的《客户服务单》中予以签字确认，并认可某公司向其提供服务并收取 15000 元/套的服务费。作为居间人，某公司已经履行了自己的义务，促成了原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，原告依法应当支付服务费，现要求退还服务费缺乏法律依据，其诉请应当予以驳回。原告对被告某公司的诉讼没有具体的诉请，且根据法院同类型案件判例，被告某公司作为居间方不承担任何责任。

本院经审理认定事实如下：原告XXX与被告某某公司分别于 2019 年 4 月 9 日、2019 年 4 月 11 日签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告某某公司开发的某某·中XX3#楼 2 层第 006号、第 005号房，预测面积分别为 6.32 平方米、6.59 平方米，每平方米单价分别为 12211.08 元。付款方式为原告于 2019年4月9日前分别支付房款 38587元、40236元，于2019年10月31日前分别支付其余房款 38587元、40235元。被告某某公司应当在 2019年6月30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告某某公司支付购房款合计121134元。后因被告某某公司未依约交付案涉房屋，经原告申请，被告某某公司向原告退还购房款101134元，尚有20000元未予退还。

另查明，原告在被告某公司提供的两份《客户服务单》中均签名按印，案外人A在被告某公司提供的一份《客户服务单》中签名按印，该《客户服务单》均载明：为了更多了解房屋状况及房屋销售情况，以便与开发商签订商品房买卖合同等合同，同意接受包头市某房地产经纪有限公司就位于宁夏回族自治区银川市金凤区某某中XX 3号楼的项目房屋提供的购房代理服务，包括房屋销售信息服务、房屋市场信息服务、客户交通服务及房屋价格优惠信息服务等。如本客户与开发商签订商品房买卖合同或认购书或返租合同等，则视为购房代理服务成功且购房代理服务履行完毕，本客户分别支付代理服务费 15000元、15000元、13000元……”。后原告XXX及案外人共向被告某公司支付房屋服务费共计43000元，被告某公司向原告出具收据，载明：“今收到XXX、A交来服务费人民币肆万叁仟元整”。

再查明，原告XXX与案外人A系夫妻关系。2023年5月6日，XXX向本院提交声明书，声明在本案中同意A以其个人名义提起诉讼，因诉讼而产生的所有权利义务均由个人享有并承担。经本院向杨XX本人询问核实，该份声明书系其真实意思表示，本院予以确认。

本院认为，原告与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，原告依约支付购房款，已履行适当义务，被告某某公司逾期交付房屋即迟延履行主要债务，已构成根本违约。后被告某某公司向原告退还购房款，即双方因被告某某公司违约已解除合同。故原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。原告请求被告某某公司退还剩余房款20000元，被告某某公司承认该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告某某公司按照年利率 3.7%支付自2019年4月9日起至2022年6月10日期间的利息2347.73元，经本院核算，符合法律规定，本院予以支持。2022年6月11日至本判决确定的给付之日的利息，以 20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付。因被告某某公司违约致使合同解除，造成原告另行支付的服务费损失43000元，原告有权请求赔偿，故对原告该项诉讼请求本院亦予支持。原告不要求被告某公司承担责任，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

一、被告宁夏XX某某房地产开发有限公司于本判决生效

后十日内返还原告XXX购房款20000元，支付利息2347.73元，

合计 22347.73 元；并以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付自2022年6月11日至本判决确定的给付之日止的利息；

二、被告宁夏XX某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告XXX 赔偿损失43000元；

三、驳回原告XXX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 717 元（已减半收取），由被告宁夏XX某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。